Responsabilité de l'agent immobilier à l'égard de son client

L’AGENT IMMOBILIER ENGAGE SA RESPONSABILITÉ À L’ÉGARD DE SON CLIENT EN NE L’EMPÊCHANT PAS DE TROMPER L’ACQUÉREUR

 

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de son client.

Les Tribunaux ont une interprétation très large de cette obligation.

La Cour de Cassation en donne une nouvelle illustration par une décision rendue le 9 janvier 2019 (Cour de Cassation 1ère Chambre Civile, 9 janvier 2019, pourvoi N°18-10245).

Les faits de l’affaire étaient les suivants :

Les époux X ont souhaité vendre leur maison pour échapper aux inconvénients de la construction prochaine d’une route à proximité, et ont à cet effet mandaté une agence immobilière.

Par l’entremise de cette dernière, et suivant acte reçu par Notaire le 27 décembre 2010, les époux X ont vendu leur bien aux Consorts Y au prix de 173.000 €, et ce avant le début de construction de la rocade, qui a démarré en 2011.

Les Consorts Y ont estimé avoir été trompés par les époux X parce que ces derniers, qui faisaient pourtant partie du comité de défense pour s’opposer à la construction de la route, leur avaient dissimulé le projet de celle-ci.

Par jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 26 février 2014, confirmé par décision de la Cour d'Appel de PAU du 10 juin 2015, la vente a été annulée pour dol.

La propriété du bien a été restituée aux époux X, qui ont revendu leur maison à un prix bien inférieur ne leur permettant pas de régler l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des Consorts Y.

Les époux X ont alors engagé la responsabilité de l’agent immobilier en estimant qu’il avait commis une faute contractuelle dans l’exercice de son obligation de conseil en ne les mettant pas en garde dès lors sur le risque de tromperie, en ne révélant pas les informations sur le projet de construction de la route.

Par jugement du 10 novembre 2016, le Tribunal de Grande Instance de TARBES a débouté les époux X de leur action en responsabilité contre l’agent immobilier, au motif qu’en raison du dol commis par les époux X, ces derniers ne pouvaient reprocher à l’agence d’avoir manqué à son devoir de conseil.

Par décision du 30 octobre 2017, la Cour d'Appel de PAU a confirmé le jugement en précisant que, mandaté par les vendeurs, l’agent immobilier ne pouvait agir contre les intérêts de ces derniers et contre leur volonté de dissimuler des informations en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher.

Les époux X ont alors exercé un recours devant la Cour de Cassation.

La Haute Juridiction casse et annule la décision de la Cour d’Appel de PAU du 30 octobre 2017, en décidant « qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade ».

Cette décision doit conduire l’agent immobilier à mettre en garde son client, et ce de préférence par écrit, sur le risque quant à la validité de la vente projetée qui consisterait à ne pas révéler à l’acquéreur des éléments relatifs aux qualités déterminantes du bien vendu.

Arrêt Cour d’Appel de PAU, 1ère Chambre Civile, 30 octobre 2017, n°16-03866

Arrêt Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 9 janvier 2019, n°18-10245