Restitution du dépôt de garantie et copropriété

RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE ET COPROPRIÉTÉ

Le régime du dépôt de garantie est défini à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constitué par la remise d’un somme d’argent par le locataire entre les mains du bailleur, qui en conserve la détention matérielle afin de garantir, en fin de bail, l’exécution de l’ensemble des obligations locatives, telles que le paiement des loyers et des charges, ainsi que l’entretien et les réparations incombant au locataire.

En fin de bail et après apurement des comptes, le bailleur est donc tenu de restituer tout ou partie du dépôt de garantie à son locataire, à moins, bien entendu, que les sommes dont le locataire est débiteur égalent ou excèdent le montant du dépôt de garantie.

Dans tous les cas, le bailleur sera tenu de justifier auprès de son locataire du montant des sommes retenues. La jurisprudence admet toutefois que le bailleur pourra déduire du dépôt de garantie le montant des réparations locatives sans avoir à justifier de l’exécution desdites réparations.

Inversement, le locataire ne pourra pas imputer par avance son ou ses derniers loyers sur le dépôt de garantie ; il demeure en effet redevable du loyer et des charges pendant le délai de préavis.

Le délai de restitution du dépôt de garantie a pour point de départ la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit en main propre soit par courrier recommandé avec accusé de réception.

À compter de cette remise, le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie à son locataire, déduction faite des sommes dues par ce dernier. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire produisait intérêt au taux légal.

Depuis la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, le bailleur qui ne respecterait pas le délai de restitution s’expose à une pénalité dont le montant est fixé à 10 % du montant total du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard.

La sanction est donc beaucoup plus sévère, et ce d’autant plus que la Cour de Cassation considère qu’elle est d’application immédiate aux contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Ainsi en pratique, le locataire titulaire d’un bail conclu avant le 27 mars 2014 et dont le bailleur tarderait à restituer tout ou partie du dépôt de garantie, sera fondé à réclamer la restitution du solde du dépôt de garantie, augmenté de la majoration de 10 % du montant du loyer par mois de retard.

Toutefois, cette sanction trouve un tempérament lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble en copropriété.

En effet, depuis la loi du 13 décembre 2000 qui a prévu des appels trimestriels basés sur le budget prévisionnel, la liquidation des comptes de l’immeuble intervient annuellement. Le solde relatif aux charges locatives ne peut donc être connu qu’à la suite de l’approbation des comptes définitifs de l’immeuble.

Tenant compte de cette spécificité, la loi et la jurisprudence ont prévu des aménagements.

Tout d’abord, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, le bailleur est en droit de retenir, sous réserve d’en justifier, une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie.

La régularisation définitive et la restitution du solde du dépôt de garantie devront ensuite intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

En pratique, lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la restitution du dépôt de garantie pourra donc être réalisée selon deux échéances :

  • dans les deux mois (ou un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée) suivant la remise des clés, le bailleur est tenu de restituer au locataire au moins 80 % du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par ce dernier au titre des réparations, dégradations ou impayées,
  • dans le mois qui suit l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, le bailleur est tenu de restituer les 20 % restant, déduction faite, le cas échéant, des charges qui resteraient dues au bailleur après régularisation.

Et qui dit délais de restitution différents, dit points de départ de la majoration de 10 % différents.

Ainsi, s’agissant de la restitution du reliquat du par le bailleur après régularisation des charges, la pénalité n’aura vocation à s’appliquer qu’à l’issue du délai d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

C’est le principe énoncé par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 31 mai 2018 (Cass. 3ème Civ., 31 mai 208, FS -+B+I, n° 17-18.069)

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